Resposta rápidaSe o inquilino devolve o imóvel antes do fim do prazo, ele paga a multa prevista no contrato, reduzida na proporção do tempo que ainda falta (Lei do Inquilinato, art. 4º). Com multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses, quem sai faltando 10 meses paga 1 aluguel.
A regra da multa proporcional
O art. 4º da Lei 8.245/91 diz que, durante o prazo do contrato, o locatário pode devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.
A conta é simples: multa cheia × meses que faltam ÷ prazo total do contrato.
- Contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis de R$ 1.200,00 = R$ 3.600,00.
- O inquilino sai no 20º mês. Faltam 10 meses.
- Multa proporcional: R$ 3.600,00 × 10 ÷ 30 = R$ 1.200,00.
Alguns juízes fazem a conta em dias, não em meses. Para fechar acordo, a conta em dias costuma ser a mais segura.
Quando o inquilino não paga multa
- Quando o contrato já terminou e segue por prazo indeterminado. Aí basta avisar com 30 dias de antecedência (art. 6º).
- Quando é transferido pelo empregador para outra cidade e avisa por escrito com pelo menos 30 dias (art. 4º, parágrafo único).
- Quando o contrato não prevê multa.
O que mais entra no acerto de saída
- Aluguel proporcional aos dias de uso no último mês.
- Contas de consumo, condomínio e IPTU até a entrega das chaves.
- Reparos de danos apontados na vistoria de saída, comparada com a de entrada.
- Devolução da caução, corrigida, descontados os débitos.
Registre tudo num termo de entrega de chaves assinado. É ele que encerra a responsabilidade do inquilino sobre o imóvel.
E se for o proprietário quem quer o imóvel de volta?
Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode retomar o imóvel, salvo nas hipóteses da lei, como falta de pagamento ou infração contratual (art. 4º e art. 9º). Depois do prazo, as regras de retomada dependem do tipo e da duração do contrato.
Cada caso tem detalhes. Em disputa, confirme com um advogado antes de fechar o acordo.
Perguntas frequentes
A multa pode ser maior que 3 aluguéis?
A lei não fixa limite, mas 3 aluguéis é o costume, e multas muito altas costumam ser reduzidas na Justiça.
O fiador responde pela multa?
Em regra sim, se o contrato de fiança cobre todas as obrigações do contrato de locação até a entrega das chaves.
Preciso dar aviso de 30 dias mesmo pagando multa?
Depende do contrato. Muitos pedem aviso prévio de 30 dias. Sem aviso, pode ser cobrado o aluguel desse período, além da multa proporcional.